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          自持商品房禁止明租實售、出讓“使用權”


           來源:大洋網-廣州日報


            廣州日報訊 (全媒體記者賈政)隨著廣州市大力培育租賃市場,廣州市內新增了不少租賃住房。但也出現了類似“明租實售”、出讓“使用權”等一系列問題。昨日廣州市住建委和市國規委聯合起草了《關于對新增租賃住房有關管理工作的通知》(簡稱《新增租賃住房通知》),規定自持租賃住房,房地產開發企業應整體申請登記,不得分割、銷售、轉讓及拆分押;租賃住房在項目宣傳推廣時,不得誘導、引導和強迫承租人參與任何有金融風險的行為。

            自持商品房不得銷售轉讓

            為了緩解住房供應矛盾,廣州市通過“競自持”的方式出讓土地,土地競得人自持部分不得分割銷售,只能作為租賃房源向社會出租。但是記者了解到,有開發商在競買自持商品房土地后,通過簽訂數十年的“長期租賃合同”或“使用權合同”,或通過股權轉讓形式進行整體轉讓,變相銷售,擾亂市場秩序。

            針對這些現象,《新增租賃住房通知》規定,自持租賃住房,房地產開發企業應整體申請登記,不得分割、銷售、轉讓及拆分押。如果房地產開發企業發生破產、合并重組、股權轉讓等特殊情形,自持租賃住房應整體轉讓。轉讓后,自持租賃住房必須繼續用于租賃,并按租賃合同保持原有租賃關系。

            押金不得超房租2倍

            據記者了解,新增租賃住房不限定承租主體,而租金價格則由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價》,并結合市場水平協商確定。

            新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年,租金收取鼓勵押一付一。同時,押金最高不得超過月租金二倍,一次性收取租金的不得超過一年。

            租賃企業需在官方平臺注冊

            針對住房租賃企業,《新增租賃住房通知》要求,經營新增租賃住房的房地產開發企業、住房租賃企業、房地產經紀機構、村集體等應在廣州市房屋租賃信息服務平臺進行注冊,需要將旗下出租的房源信息,如實錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。

            企業在對租賃住房在項目宣傳推廣時,不得誘導、引導和強迫承租人參與任何有金融風險的行為,不得出現“投 資”“升 值”“名校”“不限購”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

            村集體可與企業合作出租

            去年,廣州市被原國土部(現自然資源部)確定為首批“利用集體建設用地建設租賃住房試點”城市。今年年初編制的《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》顯示,至2020年,全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建筑面積300萬平方米,每年批準建筑面積按100萬平方米控制。

            針對這一批即將到來的新增租賃住房,《新增租賃住房通知》規定,村集體可自主出租經營,也可與住房租賃企業等合作出租經營新增租賃住房。

            專家:將有效防范“明租實售”

            易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,廣州此次出臺租賃住房的政策,對于集體建設用地發展有較為清晰的導向,尤其是提到了此類租賃住房不允許分拆銷售,這其實也是為了防范后續租賃市場發展出現的問題,即所謂明租實售,這樣的風險在此次政策中提前預警了。對于此次租賃市場的發展來說,也提到了一些細節性內容,包括租期不超過20年,押金和租金的收取不應該過大等。這都有助于規范后續的租金操作。

            此次政策應該說在風險中還提到了很多市場關注的地方,包括“名校”“升 值”“不限購”,這樣做是為了防范部分租賃房源變為銷售房源,類似規定具有積極的意義,防范炒作租賃住房產品的風險出現。

            廣東發布

            租房合同范本

            廣州日報訊 (全媒體記者賈政)出租屋甲醛超標、房東漲房租、租客擅自轉租……對于不少房東和租房客來說,防止自己遇到這些問題,就是簽訂一份靠譜的租賃合同。

            近日,廣東省住建廳發布最新的《廣東省住房租賃合同示范文本(征求意見稿)》(簡稱《征求意見稿》)。《征求意見稿》對出租房屋情況及居住需求,租賃期限,租金及押金,房屋的交付,維護、維修等方面都作了明確的約定。

            《征求意見稿》規定,廣東省住房轉租以及作居住功能使用的房屋租賃,都應參考使用合同文本。

            同時,根據《征求意見稿》,租賃雙方在簽訂合同前,都應出示有效身份證明,出租人還應當向承租人出示房屋所有權證明或其他合法權屬證明;房屋屬于共有的,應出示共有權人同意出租的書面證明;委托出租的,應出示產權人的委托授權文件。

            如果租房客想要轉租房屋,應當出示房東同意轉租的書面證明,并出示自己與房東之間的租賃合同。而且,房屋轉租合同的租賃期限不得超出原租賃合同的租賃期限,租客返還房屋后,遺留在房屋中的物品,視為放棄其所有權,房東有權自行處理。

            同時,《征求意見稿》規定,合同租賃期不得超過20年;超過20年的,超過部分無效。

            按照規定,租賃當事人應當在租賃合同訂立后30日內辦理房租租賃登記備案。在合同有效期內,經雙方當事人協商一致,可以解除本合同,任何一方要提前解除合同,應至少提前30日通知對方;提前解除合同的,提出方需支付一定數量的違約金。

            根據《征求意見稿》,出租人交付的房屋若經鑒定不符合建筑、消防、室內空氣質量等方面的安全指標和要求,承租人有權單方面解除合同。

            而若租房客擅自將房屋轉租給第三人、擅自裝修、拆改變動房屋結構及設施的,都需要按照標準向租房人支付違約金。
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